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　アテスウェイにモンブランを買いに行く途中で、オープンルームの看板を見かけました。

　間取りを見てみると、12畳のLDKに6畳の和室５畳の洋室といった感じで案外広く、庭もついています。

　一階かぁ、と思ったものの、2,180万円と値段だけ見ればお手頃な価格にひかれ入ってみることにしました。



　マンションの外観は結構古いという感じですが、タイル張りでそれほど痛んだ感じはありません。

　一階だけれど、何故かエレベーターに乗る階はB階を示しています。今にして思うと傾斜地に立っているのでしょう。地震の時が心配です。



　部屋に入ってみると、昭和54年建設の内装らしく、古色蒼然感があります。

　クロスの張替えなど最低限のリフォームしかしていないので、古さがありありと出ています。

　とはいえ、共用部であるサッシと玄関ドア以外は、全とっかえできるのでそのあたりは気にしても仕方がありません。むしろ、下手なリフォームがされていると金額が上乗せされてしまうので、かえって迷惑なくらいです。

　というわけで、気にするべきは、天井高や天井裏と床下の構造、構造壁のありか、サッシや玄関ドアの老朽化、後は電気容量でしょうか。

　水回りの位置を変えられない場合もあるので、これも要チェックです。

　広さは壁芯55平米で、結構あります。水回りの自由度があれば全部取り除いて自由にレイアウトできるので、結構いい感じになりそうです。



　気になったのは道路からの騒音。女子大通りに面しているので、結構な音が外から聞こえてきます。

　寝室側になる北側にその道路があるのでこれは結構厳しい。

　対策としては、部屋の内側にもう一枚サッシを取り付けるか、サッシを交換してしまうかになります。

http://tostem.lixil.co.jp/lineup/sash/reform/inplus/feature/

http://http://www.haseko.co.jp/tech/reform/resash.html

　サッシ交換は管理組合の同意を取り付ける必要があるなど敷居が高いです。

　内側にもう一枚サッシを置いて、玄関ドアは、玄関ドアと室内との間にもう一枚ドアを置くようにすれば、ある程度外からの音を遮断できるかもしれません。

　多少窓や部屋が狭くなるかもしれないけれど、なんとか対策できないこともなさそうです。



　問題なのは、投資回収。現在住んでいる部屋の家賃が135,000円です。これは23区内の60平米にしては格安の部類だと思っています。

　今回のマンションの管理費は13,000円くらいで修繕積立金は17,000円位。ということは引っ越しても月々3万円はかかってきます。

　となると、引っ越して浮く額は105,000円。年間では126万円。10年で1260万円。20年で2520万円。30年では3,780万円。

　20年住んでようやく回収できる額という事になります。

　実際にはリフォーム費用もかかってきますから、30年くらいでようやく回収できるといった感じかもしれません。

　現在が約築30年なので、30年後というと築60年になってしまいます。そのころの資産価値は…

　現実には、買い手がつかずに取り壊しが必要となりむしろ費用が発生するかもしれません。

　とある知り合いは自宅として使っていたマンションが売れなくて困っているという事でした。

　年率3%で資産運用したとすると、30年後には2.43倍になります。仮に2,180万円を運用したとすると、5,137万円。

　もっとも、毎年126万円の積み立てはできなくなってしまいます。30年間積み立てるとすると、3,780万円。積み立てながら3%運用できると、5,995万円。

　実際にはリフォーム費用が必要になり、大規模修繕がどうなるかも不透明、固定資産税なども多少はかかってくるのではないかと思います。

　30年以内に関東地方に大地震が来る確率は84%なので、まず来ると思った方がよいでしょう。

　となると、回収する前に被災して住めなくなる恐れもあります。

　駅からは徒歩11分という事なので、賃貸用としても微妙です。

　投資として考えると、だめそうです。



　経験上、部屋の良しあしは部屋に入った時の直感で決めた方がよさそうです。

　私は過去に短期長期合わせて9か所くらいの物件に住んだことがあります。

　引っ越しの時の下見物件を含めるとかなりの物件を見ていることになります。

　そうすると、部屋に入った時に、えぇ～っ！？、という部屋と、うわぁ～っ、この部屋ずっといたい！、という部屋が出てきます。

　ずっといたいと思った部屋は、住んでいても快適で申し分ありません。

　何かしら懸念を感じた部屋は、あとあと今一つだったりします。

　それが内装から来るものであれば、リフォームという手があるものの、日当たりや景観、騒音といった外的要因の場合、どうにもなりません。

　今回の場合、日当たり、景観、騒音いずれも問題があり、これを買ったとしても気に入るような家にはならなそうです。

　ちなみにリビングは南向きですが、南には住宅があるため、日当たりはよくないという事でした。当然景色も何もあったものではありません。



　やっぱり首都圏には地震の問題が付いて回るので、地震が来るまではマンションは買じゃないような気がします。

　埼玉とか千葉ならいけそうな気もしますが。それはそれで通勤時間という問題が出てきますが。



　賃貸と持家についてはこちらにも書いたことがあります。
http://tips.asablo.jp/blog/2010/05/19/5095540